Das Sonderkündigungsrecht des Erwerbers gem. § 111 InsO

1. Auflage 2015

Autor: Dr. Jochen Neumann, LL.M. (Masterarbeit)

 

Nicht nur bei den zahlreichen in Schieflage geratenen Immobilienfonds, sondern üblicherweise bei allen Insolvenzen von Personen und Unternehmen, die über Grundbesitz verfügen, wird dieser Grundbesitz im Rahmen des Insolvenzverfahrens – von Ausnahmen bei Betriebsfortführungen abgesehen – durch den Insolvenzverwalter verwertet. In der Praxis erfolgt diese Verwertung regelmäßig durch freihändige Veräußerung der zur Insolvenzmasse gehörenden Grundstücke; eine Zwangsversteigerung findet lediglich ausnahmsweise statt.[1] ­

 

Gemäß § 111 Satz 1 InsO kann der Erwerber eines solchen, durch den Insolvenzverwalter freihändig veräußerten Grundstücks die Mietverhältnisse, in deren Rechte und Pflichten er als neuer Eigentümer eintritt, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Sofern Mietverhältnisse über Wohnraum betroffen sind, bleibt die Notwendigkeit des Vorliegens eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB jedoch unberührt.[2]

 

§ 111 S. 2 InsO schränkt dieses Sonderkündigungsrecht dahingehend ein, dass die Kündigung nur für den ersten Termin erfolgen kann, für den sie zulässig ist. Dies meint den ersten, unter Einhaltung der jeweiligen gesetzlichen Frist erreichbaren Termin.[3] Abzustellen ist für die Bestimmung dieses ersten Termins auf den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs – d.h. Eintragung des Erwerbers im Grundbuch – und den damit einhergehenden Eintritt in das Mietverhältnis gem. § 566 BGB (ggf. in Verbindung mit § 578 BGB).[4] Hält der Erwerber diesen Termin nicht ein, so erlischt das Sonderkündigungsrecht.[5]

 

Die Problematik dieses nach dem Wortlaut des § 111 S. 2 InsO sehr strikten Sonderkündigungsrechts zeigt sich in den Fällen, in denen eine Eigentumsumschreibung derart kurzfristig vor der „ersten“ Kündigungsmöglichkeit erfolgt, dass der Erwerber zu diesem Zeitpunkt entweder noch gar keine Kenntnis von seiner Eigentümerstellung hat, oder er aber zwar Kenntnis hat, die Zustellung der Kündigung aber nicht mehr rechtzeitig möglich ist[6]. Bei exakter Subsumtion unter den Wortlaut der Vorschrift bliebe dem Erwerber das Sonderkündigungsrecht aus § 111 InsO in diesen Fällen faktisch versagt.

 

Dasselbe Problem stellt sich darüber hinaus in den Fällen, in denen der Erwerber keine Kenntnis von dem bestehenden Mietverhältnis hatte und aus diesem Grund eine Kündigung zum ersten zulässigen Termin unterlässt. Auch hier wäre das Sonderkündigungsrecht nach dem Wortlaut des § 111 Satz 2 InsO erloschen.

 

Die Untersuchung dieser Probleme und die Entwicklung von Lösungsvorschlägen sollen Gegenstand dieser Arbeit sein.

 

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