Rechtsnews - Baurecht

[02.09.2008] Festsetzung gebietsbezogener Verkaufsflächenbeschränkungen im Bebauungsplan ist unzulässig

Im Bebauungsplan darf keine Höchstgrenze für die insgesamt im Plangebiet zulässigen Verkaufsflächen des Einzelhandels festgesetzt werden.

Die Rahmenbedingungen des vorliegenden Falls sind zunächst typisch für Konstellationen, in denen die planende Gemeinde eine städtebauliche Rechtfertigung für die Festsetzung von Verkaufsflächenbeschränkungen für bestimmte Warengruppen für sich in Anspruch nehmen kann. Im zu entscheidenden Fall kommt der Gemeinde die raumordnerische Funktion eines Mittelzentrums zu. Im Süden ihres Gemeindegebiets ist im Laufe der Zeit ein Einzelhandels-Nebenzentrum entstanden, dessen weitere Entwicklung mit dem umstrittenen Bebauungsplan gesteuert werden soll. Ziel ist es, einer ungewollten Einzelhandelsentwicklung mit negativen städtebaulichen Folgeerscheinungen, insbesondere einer Abwanderung von Kaufkraft aus dem Stadtzentrum entgegenzuwirken. Das Sondergebiet des Einzelhandelszentrum, das den Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits bildet, bestimmt daher, dass innerhalb einer bestimmten Fläche des Plangebiets bestimmte „Shops“ für Kernsortimente zulässig sind, jedoch nur bis zu einer Größe von 100 m² je Sortiment. Dies entspricht der üblichen und von der Rechtsprechung anerkannten Beschränkung der Zulässigkeit des Verkaufs bestimmter Sortimente innerhalb eines dem Einzelhandel dienenden Bauvorhabens.

Für eine andere Fläche des Plangebiets bestimmt der Bebauungsplan jedoch, dass die Gesamtverkaufsfläche für die Warengruppen Lebens- und Genussmittel im Plangebiet insgesamt eine Höchstgrenze von 3.200 m² nicht überschreiten darf.

Das Bundesverwaltungsgericht stellt klar, dass nach der Baunutzungsverordnung lediglich für die jeweiligen Einzelgrundstücke eine höchstzulässige Verkaufsfläche festgesetzt werden darf. Nicht gestattet ist es der Gemeinde jedoch nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts, Verkaufsflächenobergrenzen betriebs- und vorhabenunabhängig festzusetzen. Dies führe zu einer Kontingentierung von Nutzungsmöglichkeiten innerhalb eines Plangebiets. Eine solche, auf das Sondergebiet insgesamt bezogene Kontingentierung sei der Baunutzungsverordnung aber fremd. Außerdem öffne sie das Tor für sogenannte „Windhundrennen“ potentieller Investoren und Bauantragsteller, da derjenige, der zuerst aufgrund einer besonders großzügigen Planung das Kontingent ausschöpft, eine weitere Ansiedlung von Konkurrenzbetrieben verhindern kann.

Die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts stellt eine begrüßenswerte Klarstellung der Rechtsprechung zur Zulässigkeit von gebietsbezogenen Verkaufsflächenbeschränkungen dar, insbesondere, weil die hier vom Bundesverwaltungsgericht beanstandende Form einer vorhabenunabhängigen Verkaufsflächenbeschränkung in der baurechtlichen Literatur teilweise für zulässig erachtet wurde.

Fundstelle
Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 03.04.2008, AZ: 4 CN 3/07, ZfBR 2008, 478 ff.

Autor
Rechtsanwalt Dr. Marcus Hödl, Kapellmann und Partner, München