Rechtsnews - Baurecht

[31.07.2008] Aussage in Verkaufsprospekt als Leistungssoll des Bauträgers

Die Bestimmung des geschuldeten, werkvertraglichen Leistungssolls eines Bauträgers kann sich aus Angaben in einem dem Erwerber übergebenen Prospekt ergeben.

Der Kläger hat im Jahr 1998 eine aus zwei Etagen bestehende, von der Beklagten noch zu errichtende Dachgeschosswohnung erworben. In dem Verkaufsprospekt wurde die Wohnung als Dachgeschoss-Maisonettewohnung beworben. In einer Grundrisszeichnung der oberen Etage (Spitzboden) war ein Doppelbett mit Nachtschränkchen und weiteres Mobiliar dargestellt. Die erstellte Wohnung wurde nach Abnahme durch den Kläger vermietet. Das Bauaufsichtsamt untersagte im Jahr 2002 die Nutzung der oberen Etage zu Wohnzwecken und erlaubte lediglich die Nutzung als Abstellraum. Der Kläger verlangt daraufhin Schadensersatz wegen des infolge der kleineren Wohnfläche entstehenden Minderwerts.

Sowohl das OLG Düsseldorf als auch der BGH geben der Klage statt. Beide nehmen einen Mangel an, weil der Spitzboden nicht als Wohnung genutzt werden konnte. Dabei ist es nach Auffassung des BGH unbeachtlich, dass diese Beschaffenheit in der notariellen Vertragsurkunde keinen Niederschlag gefunden hat. Eine Beschaffenheitsvereinbarung könne sich nämlich nicht nur aus der Verkaufsurkunde selbst, sondern auch aus sonstigen Umständen ergeben, sofern diese bei Vertragsschluss noch fortwirken. Es reicht hierfür sogar eine einseitige Vorstellung des Erwerbers aus, wenn diese Vorstellung für den anderen Teil erkennbar ist und er in Kenntnis dieser Vorstellung den Vertrag schließt. Hierbei stellt es auf den Prospekt ab, der in dem betroffenen Bereich ein Bett und Mobiliar eingezeichnet hatte. Hierdurch entstand bei dem Erwerber der erkennbare Eindruck, dass der Raum als Schlafzimmer und damit zu Wohnzwecken nutzbar sei. Diese Vorstellung ist Beschaffenheitsvereinbarung geworden.

Das Urteil zeigt deutlich, dass die Gerichte immer wieder auch die im Rahmen der Kaufvertragsverhandlung übergebenen Unterlagen für die Ermittlung des werkvertraglichen Leistungssolls heranziehen. Dabei ist in Zukunft nicht nur auf den textlichen Inhalt etwaiger Verkaufsprospekte, sondern auch auf die Richtigkeit von beigefügten Zeichnungen zu achten.

Fundstelle
BGH, Urteil vom 25.10.2007, NJW-RR 258

Autor
Rechtsanwalt Dr. Thomas Jelitte, Kapellmann und Partner, Düsseldorf