Rechtsnews - Baurecht

[20.02.2008] Bebauungsplan „Spreedreieck“ in Berlin-Mitte

Wird nach Erteilung einer Vorabgenehmigung gemäß § 33 BauGB und Baubeginn in einem nachfolgenden Normenkontrollverfahren der festgesetzte Bebauungsplan für unwirksam erklärt, drohen für alle Beteiligten einschneidende Rechtsfolgen.

Nach § 33 BauGB kann eine Baugenehmigung ausnahmsweise bereits im Vorgriff auf einen noch nicht in Kraft getretenen Bebauungsplan erteilt werden. Von dieser Möglichkeit wird gerade bei größeren Bauvorhaben häufig Gebrauch gemacht.

Voraussetzung für die Vorabgenehmigung ist eine „Planreife“. Wesentliche Schritte des vorgesehenen Beteiligungsverfahrens müssen abgeschlossen sein, die vorgesehenen Festsetzungen des Bebauungsplanes müssen vom Bauantragsteller schriftlich anerkannt werden.

Ob jedoch der Bebauungsplan tatsächlich beschlossen und nach § 10 BauGB bekannt gemacht wird, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Bei umstrittenen Vorhaben werden nicht selten sowohl die Baugenehmigung/en als auch der Bebauungsplan gerichtlich angefochten. Hier besteht die Besonderheit, dass ein Normenkontrollverfahren nach § 47 VwGO gegen den Bebauungsplan erst nach Inkrafttreten des Planes, also zeitlich im Anschluss an die Erteilung der Baugenehmigung, eingeleitet werden kann.

Für den Bauherrn birgt dies das Risiko, dass ein in Aufstellung befindlicher Bebauungsplan im Rahmen des Vorabgenehmigungsverfahrens des § 33 BauGB möglicherweise unzutreffend als fehlerfrei beurteilt wird. So ist es nicht unüblich, dass trotz substanzieller Einwendungen im Beteiligungsverfahren die „Planreife“ bejaht wird, um zu einer schnellen Realisierung städtebaulich gewollter und wirtschaftlich bedeutsamer Projekte zu kommen.

Ein vom OVG Berlin unter dem 18.12.2007 entschiedener Fall zeigt, dass Bauherren wie Genehmigungsbehörden die Entscheidungspraxis im Bereich von § 33 BauGB eingehend überprüfen sollten:

In dem fraglichen Fall sollte ein architektonisch anspruchsvolles 10-geschossiges Gebäude in zentraler städtischer Lage errichtet werden. Einbezogen werden sollten öffentliche Verkehrsflächen, die zum Baugebiet umgewidmet wurden.

Von den Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung nach der BauNVO und den landesrechtlichen Abstandsflächenvorschriften wurde im Interesse einer maximalen Ausnutzung der vorhandenen Grundstücksfläche abgewichen. Ein in unmittelbarer Nachbarschaft ansässiger Hotelbetreiber sah sich dadurch in seinen Rechten verletzt und ficht den Bebauungsplan nach Erteilung einer Vorabgenehmigung und Baubeginn vor dem OVG Berlin/Brandenburg an.

Das OVG Berlin/Brandenburg erklärte den Bebauungsplan mit Urteil vom 18.12.2007 für unwirksam. Gerügt wurden eine unzureichende Sachverhaltsermittlung, unzutreffende planerische Annahmen und eine Verletzung des Hotelbetreibers in geschützten Rechten.

Im Zeitpunkt der Entscheidung des OVG waren die Bauarbeiten des Investors bereits recht weit fortgeschritten. Die Revision wurde nicht zugelassen, dagegen kann Revision zum Bundesverwaltungsgericht eingelegt werden.

Fraglich ist nun, welche Konsequenzen das Urteil für die Beteiligten hat. Zunächst ist die planungsrechtliche Grundlage für das Bauvorhaben beseitigt, auch wenn die Vorabgenehmigung nach § 33 BauGB durch die Normenkontrollentscheidung nicht unmittelbar tangiert wird.

Baugenehmigungen können und müssen gesondert angegriffen werden. Soweit durch schuldhafte Amtspflichtverletzungen Schäden entstehen, können darüber hinaus nach Art. 34 GG in Verbindung mit § 839 BGB Ersatzansprüche geltend gemacht werden; auch bei einem Widerruf oder einer Rücknahme von Genehmigungen nach den §§ 48 und 49 VwVfG können Entschädigungsansprüche bestehen.

Ähnlich problematisch ist die Frage, ob und inwieweit begonnene Baumaßnahmen zu beenden, zu modifizieren oder sogar zurückzubauen sind. Ist die Immobilie - wie bei komplexen Projektentwicklungen verbreitet - frühzeitig vermietet worden, können mietvertragliche Ansprüche wegen Schlecht- oder Nichterfüllung erstehen. Gegenüber dem Architekten ist zu klären, ob eine Haftung wegen Erstellung einer nicht genehmigungsfähigen Planung begründet ist; alles in allem können demnach bei Sachverhalten wie dem vom OVG Berlin/Brandenburg unter dem 18.12.2007 entschiedenen öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Ansprüche von großer Tragweite geltend gemacht werden.

Praxistipp:
Vorabgenehmigungen nach § 33 BauGB sind mit Vorsicht zu genießen, weil sie keine endgültige Rechtssicherheit schaffen. Gibt es erkennbare Widerstände gegen die Planung und Genehmigung, insbesondere von nachbarlicher Seite, muss sorgfältig untersucht und abgewogen werden, ob mit der Projektrealisierung trotz verbleibender rechtlicher Unsicherheiten begonnen werden kann.

Fundstelle
OVG Berlin/Brandenburg, Urteil vom 18.12.2007, AZ OVG 2 A 3.07

Autor
Dr. Christian Bönker, Kapellmann und Partner Rechtsanwälte, Berlin