Rechtsnews - Baurecht

[03.01.2008] Schädliche Auswirkungen von Einzelhandelsvorhaben im unbeplanten Innenbereich auf zentrale Versorgungsbereiche gemäß § 34 Abs. 3 BauGB

Das Bundesverwaltungsgericht hat unter dem 11. Oktober 2007 zum Aktenzeichen 4 C 7.07 eine grundlegende Entscheidung zum am 20. Juli 2004 in Kraft getretenen § 34 Abs. 3 BauGB getroffen. Diese Vorschrift regelt für den unbeplanten Innenbereich, dass Einzelhandelsvorhaben nur dann zugelassen werden können, wenn von Ihnen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten seien.

Mit der nunmehr vorliegenden Entscheidung hat das Bundesverwaltungsgericht die Anforderungen an den Maßstab zur Feststellung der schädlichen Auswirkungen konkretisiert. Entgegen der vorinstanzlichen Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen vom 11. Dezember 2006 (7 A 964/05) könne als Maßstab zur Feststellung schädlicher Auswirkungen der zu erwartende Kaufkraftabfluss herangezogen werden. Nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts sei es Aufgabe des Tatsachengerichts die Methode zu bestimmen, anhand derer ein Kaufkraftabfluss prognositisch ermittelt werden könne, bzw. zu überprüfen, ob die von der Genehmigungsbehörde verwandte Methode zu beanstanden sei. Die Relation zwischen der Größe der Verkaufsfläche des Vorhabens und der Größe der Verkaufsfläche derselben Branche im betroffenen zentralen Versorgungsbereich ist eines von mehreren tauglichen Hilfsmitteln zur Quantifizierung eines erwarteten Kaufkraftabflusses.

Die Klägerin beantragte bei der Beklagten die Erteilung einer Baugenehmigung für die teilweise Änderung der Nutzung eines Möbelmitnahmemarktes in einen Elektrofachmarkt. Das Baugrundstück lag im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, der für ein ca. 6,3 ha großes Areal zwei Sondergebiete mit der Zweckbestimmung "großflächige Einzelhandelsbetriebe" in einer Entfernung von 1 km zur Innenstadt festsetzte. Zulässig sind nach dem Bebauungsplan neben einem Möbelmarkt und einem Bau- und Heimwerkermarkt Fachmärkte mit max. 3.000 m² Verkaufsfläche für nicht city-typische Sortimente. Der von der Klägerin zur Genehmigung gestellte Fachmarkt sollte eine Verkaufsfläche von 2.256 m² für Elektrogroß- und -kleingeräte haben. Der Bauantrag wurde zunächst abgelehnt, da die vorgesehenen Sortimente city-typisch seien und das Bauvorhaben deshalb den Festsetzungen des Bebauungsplanes widerspreche. Widerspruch und Klage blieben zunächst ohne Erfolg. Das in zweiter Instanz angerufene Oberverwaltungsgericht stellte fest, dass die Beklagte bis zum 19. Juli 2004 verpflichtet war, die beantragte Baugenehmigung zu erteilen. Nunmehr sei jedoch aufgrund des am 20. Juli 2007 in Kraft getretenen § 34 Abs. 3 BauGB keine Genehmigung mehr zu erteilen. Zwar stünden die Festsetzungen des Bebauungsplans dem Bauvorhaben nicht entgegen. Allerdings seien gem. § 34 Abs. 3 BauGB nunmehr schädliche Auswirkungen auf die Innenstadt als zentraler Versorgungsbereich der Gemeinde zu erwarten und im Genehmigungsverfahren zu berücksichtigen, so dass der beantragte Elektrofachmarkt auf lange Sicht die Funktion eines zentralen Versorgungsbereiches wahrnehmen würde. Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungsbereich seien schädlich, wenn Sie dessen Funktionsfähigkeit beachtlich beeinträchtigten. Die zu erwartenden Kaufkraftabflüsse würden die Funktionsfähigkeit des betroffenen Versorgungsbereiches in beachtlichem Ausmaß beeinträchtigen. Das Oberverwaltungsgericht war der Auffassung, dass es im Rahmen des § 34 Abs. 3 BauGB in erster Linie darauf ankomme, welche Verkaufsfläche der jeweils in Rede stehende Betrieb im Vergleich zur gesamten Verkaufsfläche derselben Branche im zentralen Versorgungsbereich habe, auf den er einwirke. Zur Beurteilung sei überdies der Abstand zwischen den beabsichtigten Vorhaben und den betroffenen zentralen Versorgungsbereichen zu berücksichtigen. Nach Maßgabe dieser Kriterien sei das beantragte Vorhaben aufgrund der Verkaufsfläche von 2.250 m² nicht genehmigungsfähig, da es immerhin 75 % der im Versorgungsbereich bereits vorhandenen Verkaufsfläche des Bereiches Elektro umfasse. Bei einem solche "Magnetbetrieb" seien beachtliche Funktionsstörungen und damit schädliche Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB auf die zentralen Versorgungsbereiche der Innenstadt zu erwarten.

Die gegen diese Entscheidung zugelassene Revision ist unbegründet. Im Ergebnis stimmt das Bundesverwaltungsgericht daher der Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts zu. Allerdings widerspricht das Bundesverwaltungsgericht zum Teil der Urteilsbegründung des Oberverwaltungsgerichts insoweit, als dieses die sogenannten Kaufkraftgutachten, die Umsatzlenkungen prognostizierten, als rechtlich nicht relevant für die Beurteilung des § 34 Abs. 3 BauGB einstufte. Insoweit führte das Bundesverwaltungsgericht vielmehr aus, dass bei der Frage, ob von einem Vorhaben schädliche Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB ausgingen, auf eine Vielzahl von unterschiedlichen Faktoren abzustellen sei, zu denen unter anderem die Größe der Verkaufsfläche des neuen und die der Bestehenden Vorhaben in der gleichen Branche zählten. Der Senat hatte bereits unter dem 27. April 1990 entschieden, dass die Größe der Verkaufsfläche zur Kapazität, Wettbewerbskraft und Attraktivität eines Handelsbetriebes die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinflussen könne. Insbesondere sei festzuhalten, dass für den Verkaufsflächenvergleich feste Prozentsätze nicht angegeben werden könnten, bei deren Unterschreiten stets von unschädlichen und bei deren Überschreiten immer von schädlichen Auswirkungen auszugehen sei. Vielmehr sei namentlich der Abstand zwischen dem betrachteten Vorhaben und dem betroffenen zentralen Versorgungsbereich, die Konstellation der Vorschädigung des zentralen Versorgungsbereiches oder die Gefährdung eines im zentralen Versorgungsbereich vorhandenen Magnetbetriebes, der maßgebliche Bedeutung für die Funktionsfähigkeit der betroffenen Innenstadt hat, zu berücksichtigen. Der Verkaufsflächenbereich dürfe nicht überbewertet werden. Ihm ist insbesondere kein Anwendungsvorrang einzuräumen.

Für die bauplanungsrechtliche Praxis bedeutet die Entscheidung, dass großflächige Einzelhandelsvorhaben im unbeplanten Innenbereich zuvor einer umfassenden gutachterlichen Bewertung zu unterziehen sind. Dabei sind nicht nur Kaufkraftabflüsse zu berücksichtigen, sondern insbesondere die konkrete städtebauliche Situation zu bewerten. Vorhabenträger werden zukünftig in Ansehung des § 34 Abs. 3 BauGB bereits mit Antragstellung eine umfassende Bewertung der näher zu erwartenden Auswirkungen auf zentralen Versorgungsbereiche in der Gemeinde vorlegen müssen, die über den bisherigen Standard hinausgehen. Der Entscheidung ist indes auch zu entnehmen, dass für nicht großflächige Vorhaben die Voraussetzungen des § 34 Abs. 3 BauGB in der Regel nicht vorliegen dürften.

BVerwG, Urteil vom 11.10.2007 – 4 C 7.07

Rechtsanwalt Dr. Mathias Finke, Kapellmann und Partner Rechtsanwälte, Hamburg

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Rechtsanwalt Dr. Mathias Finke, Kapellmann und Partner Rechtsanwälte, Hamburg